Tutorial Redditività Locazioni Turistiche

Questi sono i primi due pannelli dove potrai inserire tutti i dati necessari per una valutazione accurata della tua nuova possibile attività di Locazione Turistica

Avviando il file di avvio, si apriranno due file Excel: uno per il primo anno di attività, che è il principale, e l’altro per il secondo anno. Quest’ultimo importerà automaticamente i dati principali del primo anno, permettendo un confronto immediato tra le opzioni proposte e le due annualità. Nella versione sbloccata, potrai personalizzare ulteriormente i dati ed eliminare i riferimenti se necessario.

In alto troverai il nome e i dettagli personalizzati del tuo prodotto, insieme all’indicazione dell’anno di riferimento: 1° Anno o 2° Anno.

Le celle arancioni segnano i punti in cui inserire i dati dell’immobile che desideri valutare, mentre in quelle gialle ci sono collegamenti automatici ai dati. Nella versione di prova alcune potrebbero essere bloccate, ma nella versione sbloccata potrai gestirle autonomamente.

Ogni cella presenta una breve descrizione del suo scopo, rendendo l’interfaccia ancora più intuitiva.

Completando questa pagina, avrai già fatto un grande passo avanti e la maggior parte del lavoro sarà completata.

Allora qui inserisci la descrizione dell’immobile o la struttura che vuoi stimare e che ritieni più idonea per identificarla, il campo ha caratteri limitati non serve dilungarsi serve solo per distinguerla.

Queste celle sono invece progettate per stimare il tempo di utilizzo dell’immobile da affittare. Quella rappresentata è la percentuale della “Tariffa Base”. Anche con una gestione eccellente, ci saranno giorni in cui l’immobile rimarrà vuoto. Inserendo la percentuale di utilizzo prevista, potrai stimare quanto spesso l’immobile sarà occupato. Questa percentuale varierà a seconda delle caratteristiche uniche di ciascun immobile. Nelle analisi di redditività delle locazioni, è importante considerare la cosiddetta “percentuale di posti vacanti”. Pertanto, inserisci qui la percentuale di utilizzo (ossia 100% meno la percentuale di posti vacanti).

La successiva cella riguarda invece la stima per eventuali posti extra aggiuntivi se previsti, chiaramente questa percentuale non potrà essere superiore a quella utilizzata per la tariffa base.

Questa percentuale rappresenta la quota della tariffa trattenuta dall’intermediario della prenotazione, questo può avvenire in portali tipo Booking o Airbnb o in altri modi. Può variare dal 5% al 15%, a seconda della piattaforma o sistema utilizzato. A meno che tu non preveda di gestire prenotazioni personalmente tramite passaparola, è consigliabile stimare una percentuale media sulla tariffa base da inserire in questa cella. Inserendo questa percentuale, la tariffa verrà automaticamente adeguata. Ad esempio, se la tariffa base inserita è di 100 euro e la percentuale dell’intermediario è del 10%, la tariffa finale per il cliente sarà di 110 euro e questa verrà utilizzata per i relativi calcoli.

Parliamo del co-hosting. Questo dato è fondamentale: rappresenta la percentuale solitamente richiesta da agenzie, società o individui che ti offrono supporto nella gestione della tua attività. Questa percentuale sarà quindi trattenuta dai tuoi guadagni. Tieni presente che, a meno che tu non gestisca la tua attività in modo imprenditoriale e in regime di tassazione ordinaria (o non utilizzi un co-hosting in tal caso inserisci zero), questi importi anche se fatturati non sono deducibili e quindi saranno soggetti a tassazione unitamente al tuo guadagno. Non preoccuparti, il sistema si occuperà di tutto. Tu dovrai solo inserire questa percentuale nella cella e, nel riepilogo, potrai valutare l’impatto di questa percentuale nelle diverse combinazioni e regimi fiscali possibili.

Il Sistema è costituito da due file: nel primo si trovano i dati del primo anno, mentre nel secondo sono proiettati i risultati, compresa la redditività del secondo anno, basati sulle informazioni iniziali. In questa cella, come indicato nella descrizione, puoi inserire la percentuale del tuo utile da destinare a eventuali lavori di manutenzione per la tua struttura. È importante considerare che un uso intensivo dell’immobile potrebbe richiedere piccoli interventi di manutenzione o miglioramenti per mantenerlo sempre attraente. Pertanto, potrebbe essere utile decidere fin da subito di destinare una parte dei tuoi guadagni a questo scopo, potrai così valutare meglio quanto effettivamente resterà come reddito effettivo al netto delle successive spese che dovrai affrontare per la tua attività.

Questa è sola una rappresentazione statistica del tempo di utilizzo dell’immobile. Cioè indica il tempo in mesi di utilizzo della struttura, in base alla percentuale che hai inserito nella cella della percentuale di utilizzo sopra indicata. Ad esempio se indichi 50% qui troverai indicato 6 mesi.

In queste celle puoi inserire le “tariffe base” che ritieni idonee alla tua struttura. Le troverai suddivise in tre tipologie, Alta, Media, Bassa Stagione, perché tre sono i periodi in cui potrai suddividere l’anno a livello di tariffe.

Analizza le tariffe dei tuoi concorrenti locali e stabilisci quella più adatta per la tua struttura. Potresti considerare di offrire uno sconto nel primo anno di attività per aumentare l’attrattiva della tua location. Inserendo “SI” in questa cella, si attiva automaticamente lo sconto indicato accanto; scegliendo “NO”, lo sconto non verrà applicato. Assicurati di inserire “SI” o “NO” per il corretto funzionamento del sistema, poiché una cella vuota impedirebbe il calcolo delle tariffe.

In queste celle inserisci la tariffa per eventuali posti extra prenotabili per il periodo di Alta, Media e Bassa Stagione.

Il sistema calcolerà anche le imposte sui redditi derivanti dalla tua attività di locazione turistica. Per farlo, dovrai inserire i dati relativi alle aliquote in vigore al momento della simulazione. Ho fornito dati standard che puoi adattare al periodo e alle tue caratteristiche personali. Questa è l’aliquota per svolgere l’attività in regime fiscale forfettario. Consulta il tuo commercialista, potresti beneficiare di una tassazione agevolata fino al 5%. Se del caso, modifica la percentuale nella cella indicata.

Qui viene indicata l’aliquota INPS da versare generalmente nel regime forfettario. Questa è l’aliquota che si applica nella maggior parte dei casi, ma puoi modificarla a tua discrezione se necessario.

Questa è la percentuale basata sul codice ATECO della tua attività da usare come base imponibile per i redditi prodotti. Ho fornito la percentuale standard attualmente impiegata per questo tipo di attività per una stima indicativa. Tuttavia, spetta a te informarti e adattarla alla tua situazione specifica, modificandola secondo le tue esigenze.

Qui è indicata l’aliquota INPS da versare nel regime di tassazione ordinaria. Di default, viene mostrata l’aliquota standard per offrire una stima generica, ma puoi informarti e adattare questa aliquota alla tua situazione specifica, modificandola secondo le tue indicazioni per una maggiore personalizzazione.

L’aliquota IRPEF si calcola automaticamente inserendo nella cella dedicata la tua stima di reddito annuo, inclusi i guadagni da Locazione Turistica. Verranno applicate le fasce di tassazione in vigore per l’anno di riferimento. Di default, sono indicate quelle del 2024 per una stima generale, ma puoi personalizzarle secondo le tue esigenze. Ricorda che queste stime servono per valutazioni di convenienza con parametri generici; spetta a te adattarle affinché siano il più possibile pertinenti alla tua situazione.

Qui è possibile inserire le aliquote per la tassazione a cedolare secca per attività svolte da privati, non a livello imprenditoriale. Le aliquote preimpostate corrispondono a quelle vigenti al momento della stesura del tutorial, ma è possibile modificarle qualora la normativa venga aggiornata.

Qui è possibile inserire la percentuale della base imponibile su cui calcolare la cedolare secca. La percentuale preimpostata corrisponde a quella vigente al momento della stesura del tutorial, ma è possibile modificarle qualora la normativa venga aggiornata.

Ho aggiunto la possibilità di stimare alcuni costi associati all’attività di Locazione Turistica. Il primo riguarda le utenze: anche se l’immobile non viene utilizzato, ci saranno delle spese fisse per le utenze attive, che potrete inserire se lo desiderate un un’altra sezione, ma durante i periodi di locazione, ci sarà un costo aggiuntivo che potrete registrare in questa cella per ottenere una stima complessiva più precisa.

Qui puoi calcolare e inserire il costo giornaliero delle pulizie della tua struttura. Non esiste un importo fisso, in quanto dipende dal tipo di prenotazioni accettate e dalla durata del soggiorno degli ospiti. Tieni presente che si tratta di una stima, quindi calcola un importo medio informandoti sui costi del servizio di pulizia al termine del soggiorno e stimando la durata media delle permanenze. A meno che non ti occupi personalmente della pulizia, è consigliabile inserire un valore in questa cella.

Puoi considerare l’idea di offrire un Courtesy Kit ai tuoi ospiti al loro arrivo per migliorare la valutazione della tua struttura. È importante stimare il costo del kit e inserirlo qui. Dovresti anche calcolare la durata media del soggiorno, poiché l’importo sarà moltiplicato per il numero di soggiorni nella tua struttura.

Inserendo il valore commerciale della proprietà in questa cella, potrai calcolare la rendita media basata sui dati forniti.

Ho realizzato due tabelle che consentono di inserire una data di inizio e una di fine per definire periodi specifici. In questi periodi vengono conteggiati i giorni relativi alle stagioni Alta, Media e Bassa. Inserendo le date nelle apposite sezioni, il sistema calcolerà automaticamente il totale dei giorni per cui le tariffe rientrano nelle diverse stagioni.

Il numero complessivo dei giorni di Alta, Media e Bassa Stagione indicati nei vari periodi deve sempre sommarsi a 365 giorni all’anno, altrimenti il sistema genererà un errore.

Ecco un esempio di tabella per i periodi di Alta, Media e Bassa Stagione che ho utilizzato come impostazione predefinita. Questi periodi possono essere modificati in base alla localizzazione e all’attrattività della struttura. Creando due tabelle, ho incluso la possibilità di calcolare la redditività in periodi con stagionalità diverse. Ogni periodo inserito nelle due tabelle avrà un calcolo separato. Ho impostato di default un periodo con più giorni di alta stagione, caratterizzato da tariffe più elevate, e uno con più giorni di bassa stagione, con tariffe più basse. Ciò consentirà di valutare meglio l’impatto sui guadagni complessivi nelle due ipotesi di stagionalità che potranno essere inserite.

Passiamo dalle parole ai fatti inserisci i dati

Inizia con le celle per indicare i costi necessari all’avvio dell’attività in forma non imprenditoriale, caratterizzata da minori costi fissi. Se scegli la forma imprenditoriale, aggiungi i costi più elevati richiesti, data la maggiore complessità amministrativa e le spese aggiuntive necessarie. Più sotto, troverai le celle per inserire le spese di adeguamento o sistemazione delle strutture necessarie per l’avvio dell’attività. Infine, potrai indicare eventuali spese generali. Se non conosci ancora l’importo esatto, puoi stimarlo e avrai il tempo di verificarlo e correggerlo successivamente. Nel frattempo, potrai farti un’idea dei possibili guadagni per il primo e il secondo anno di attività, aggiustando il tiro successivamente quando avrai informazioni più precise.

Inserimento dati

Il funzionamento è lo stesso della tabella dei costi del primo anno, celle arancioni da riempire se lo ritenete utile, celle gialle collegamenti da non modificare se non per decidere di personalizzare, sapendo però dove mettere le mani.

A questo punto Buon Lavoro

Hai finito il percorso, ora perché non esaminare i dati principali raggruppati?

Accedi al file della prima annualità e nella cartella “RIEPILOGO GENERALE” troverai i risultati chiave dei singoli report per ogni variabile. Qui potrai identificare l’opzione economicamente più vantaggiosa per le tue valutazioni. Confrontando il riepilogo del primo anno con quello del secondo, otterrai immediatamente una visione d’insieme chiara della situazione.

Avrai anche l’opportunità di esplorare le singole cartelle nei file Excel, da cui derivano i dati del riepilogo generale. Scoprirai tutto molto interessante e, spero, anche utile.